相关文章

长航凤凰:拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司28%股权项目...

来源网址:

长航凤凰股份有限公司拟转让持有的

重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目

京都中新评报字(2012)第 0121 号

共三册 第二册

北京京都中新资产评估有限公司

2012 年 7 月 28 日

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

目录

关于资产评估说明使用范围的声明............................................................................. 3

企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................................... 4

一、 委托方与被评估单位概况 ......................................................................................................... 4

二、 关于经济行为的说明 ................................................................................................................. 8

三、 关于评估对象与评估范围的说明.............................................................................................. 8

四、 关于评估基准日的说明 ............................................................................................................. 9

五、 可能影响评估工作的重大事项说明.......................................................................................... 9

六、 资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明 ...................................................................... 9

七、 资料清单 ................................................................................................................................... 10

资产评估说明 ............................................................................................................... 13

一、评估对象与评估范围说明 ......................................................................................................... 13

二、资产核实总体情况说明 ............................................................................................................. 14

三、评估技术说明 ............................................................................................................................. 15

四、评估结论及分析 ......................................................................................................................... 71

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第2页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

关于资产评估说明使用范围的声明

本资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检

查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给

其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。

北京京都中新资产评估有限公司

2012 年 7 月 28 日

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第3页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、 委托方与被评估单位概况

本评估项目的委托方为长航凤凰股份有限公司。被评估单位是重庆新港长龙物流

有限责任公司。委托方长航凤凰股份有限公司持有被评估单位重庆新港长龙物流有限

责任公司 28%的股权。

(一) 委托方概况

企业名称:长航凤凰股份有限公司

住所:武汉市江汉区民权路 39 号汇江大厦

法定代表人:朱宁

注册资本:人民币陆亿柒仟肆佰柒拾贰万贰仟叁佰元整

经济性质:股份有限公司

经营范围:船舶租赁、销售、维修及技术开发;引航、国内船舶代理、货运代理

业务;劳务服务及水路运输相关业务;综合物流;对交通环保产业、交通科技产业的

投资;高新科技产品的研制、开发及应用(国家专有项审批的项目经审批后方可经营)。

国内沿海、内河普通货船及外贸集装箱内支线班轮运输;国际船舶普通货物运输。(有

效期与许可证件核定的期限一致)。

(二)被评估单位概况

1、基本概况

企业名称:重庆新港长龙物流有限责任公司

住所:重庆晏家工业园区 D 区

法定代表人:周灿

注册资金:壹亿壹仟万元整

经济性质:有限责任公司

营业执照注册号码:500221000003005 1-1-1

经营范围:许可经营项目:在港区内提供货物装卸服务(件杂货)(按港口经营许

可证核定事项经营,有效期至 2015 年 2 月 17 日)

一般经营项目:货物仓储(不含危险品)、船舶代理、货物联运代理、货运代理、

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第4页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

运输代理、运输技术咨询(以上经营范围法律法规禁止的不得经营,法律法规规

定需审批许可的,未取得审批许可不得经营)

2、企业性质、企业历史沿革

(1)企业性质:其他有限责任公司。

各股东持股比例见下表:

股东名称持股比例金额(元)

重庆钢铁(集团)有限责任公司30.00%33,000,000

长航凤凰股份有限公司28.00%30,800,000

重庆钢铁集团路桥工程有限责任公司18.00%19,800,000

重庆港务物流集团有限公司12.00%13,200,000

民生轮船股份有限公司12.00%13,200,000

合计100.00%110,000,000

(2)历史沿革

重庆新港长龙物流有限责任公司是一个以港口装卸、仓储及水路运输代理为主营

业务的有限责任公司。2007 年 9 月 12 日在重庆晏家工业园区 D 区工商注册,注册资

本金 8000 万元。

公司位于重庆长寿区江南镇,长寿重钢新区长江南岸新港长龙码头。新港长龙码

头一期工程从 2007 年 12 月开始建设,2010 年 1 月开始运行。公司遵循“保障重钢,

服务社会”的基本经营原则,为重钢新区成品钢材的水路发运提供“一体化”的全程

承运服务。

新港长龙码头规划设计 3 个码头泊位,一期工程建设 2 个 5000 吨级泊位,年吞吐

能力 200 万吨;其中,5 号泊位为起吊能力双 40 吨的钢结构双浮吊囤船,6 号泊位为

起吊能力 40 吨和 20 吨的钢结构双浮吊囤船。2 个泊位均用钢构混凝双引斜桥连接陆

域部分。设计规划堆场面积 44000 平方米,门式行车 6 台,一期工程已全部完成规划

的堆场工程建设,建造安装门式行车 5 台,其中,起吊能力为 45 吨的 2 台,起吊能力

为 40 吨的 3 台。

3、近三年资产、负债及财务状况:

资产负债及财务状况简表

金额单位:人民币万元

项目2009年2010年2011年

资产29,497.2731,726.6636,155.37

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第5页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

负债21,497.2721,359.5825,685.57

所有者权益8,000.0010,367.0810,469.80

主营业务收入-2,305.925,545.83

主营业务成本-1,630.493,582.43

净利润--632.92102.72

4、执行的主要会计政策

(1)会计制度

本公司执行财政部 2006 年颁布的《企业会计准则》及其应用指南。

(2)会计年度

本公司会计年度采用公历年度,即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

(3)记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

(4)记账基础和计价原则

会计核算以权责发生制为基础,均以历史成本为计价原则。

(5)现金及现金等价物

现金等价物,是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、

价值变动风险很小的投资。

(6)应收款项

应收款项包括应收账款、其他应收款等。

单项金额重大的判断依据或金额标准:余额为 100 万元以上的应收账款。

单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法:对于单项金额重大的应收款项单

独进行减值测试,有客观证据表明发生了减值,根据其未来现金流量现值低于其账面

价值的差额计提坏账准备。

对于单项金额不重大的应收款项,与经单独测试后未减值的单项金额重大的应收

款项一起按账龄划分为若干组合,根据应收款项组合余额的以下比例计提坏账准备:

账龄应收账款计提比例%其他应收款计提比例%

1 年以内0.000.50

1-2 年25.0025.00

2-3 年50.0050.00

3 年以上100.00100.00

(7)固定资产

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第6页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用寿

命超过一个会计年度的有形资产。

与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业,并且该固定资产的成本能够可靠

地计量时,固定资产才能予以确认。

本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折

旧,终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的

情况下,按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值,本公司确定各类固定资产的年

折旧率如下:

固定资产类别预计使用年限净残值率%年折旧率%

房屋建筑物3.80

255

通用设备519-9.50

5-10

运输设备511.86-9.5

8-10

其中,已计提减值准备的固定资产,还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金

额计算确定折旧率。

(8)无形资产

本公司无形资产按照成本进行初始计量,并于取得无形资产时分析判断其使用寿

命。使用寿命为有限的,自无形资产可供使用时起,采用能反映与该资产有关的经济

利益的预期实现方式的摊销方法,在预计使用年限内摊销;无法可靠确定预期实现方

式的,采用直线法摊销;使用寿命不确定的无形资产,不作摊销。

(9)职工薪酬

职工工资、奖金、津贴、补贴、福利费、社会保险、住房公积金、年金等,在职

工提供服务的会计期间内确认。(本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险,该养

老保险在发生时计入当期损益。)

(10)所得税

所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉,或与直

接计入所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外,均作为所得

税费用计入当期损益。

当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所得额

系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第7页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差

异,采用资产负债表债务法确认递延所得税。

(二)委托方和被评估单位之间的关系

委托方长航凤凰股份有限公司持有被评估单位重庆新港长龙物流有限责任公司股

权,持股比例为 28%。

二、 关于经济行为的说明

根据中国外运长航集团有限公司《关于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家

参股公司股权的批复》运资字2012424 号以及中国长江航运(集团)总公司《关

于同意长航凤凰股份有限公司转让所持三家参股公司股权的通知》长航总计发2012

232 号,长航凤凰股份有限公司拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司、马鞍

山港口(集团)有限责任公司、中国平煤神马集团湖北平鄂煤炭港埠有限公司 3 家公

司全部股权,为此需对长航凤凰股份有限公司所持重庆新港长龙物流有限责任公司

28%的股权价值进行评估,为经济行为各方提供价值参考依据。

三、 关于评估对象与评估范围的说明

(一)本评估对象为长航凤凰股份有限公司所持有重庆新港长龙物流有限责任公

司 28%的股东权益价值。

(二)本项目的评估范围为重庆新港长龙物流有限责任公司于评估基准日经审计

资产负债表列示的全部资产和负债,并且由重庆新港长龙物流有限责任公司提供的清

单载明:

金额单位:人民币万元

项目账面价值

流动资产10,891.34

非流动资产25,264..03

长期股权投资

投资性房地产

固定资产23,646.14

在建工程1,525.73

无形资产

长期待摊费用

递延所得税资产92.16

其他非流动资产

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第8页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

资产总计36,155.37

流动负债935.57

非流动负债24,750.00

负债合计25,685.57

净资产(所有者权益)10,469.80

其中:流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款。

固定资产包括构筑物和设备类资产。设备类资产主要为机器设备、车辆,设备主要为

囤船、起重机、办公用品等;车辆主要为办公用车等。构筑物主要为陆域和码头设施。

负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等。

非流动负债仅为长期借款。

(三)委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

(四)中瑞岳华会计师事务所(特殊普通合伙)重庆分所对重庆新港长龙物流有

限责任公司的财务报表进行了专项审计,以―中瑞岳华渝审[2012]027 号‖出具了无保留

意见的。

四、 关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日是 2011 年 12 月 31 日。

委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求,

选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资产。

五、 可能影响评估工作的重大事项说明

重庆新港长龙物流有限责任公司目前未取得土地使用权证,且生产用地未签订土

地租赁协议。

六、 资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明

(一)资产负债清查情况说明

一般包括下列内容:

1.列入清查范围的资产负债的种类、账面金额,产权状况,实物资产分布地点及

特点。

2.清查工作的组织如时间计划、实施方案。

3.清查所采取的措施,待处理、待报废固定资产,高、精、尖设备和特殊建筑物

以及毁损、鉴定的情况。

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第9页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

(二)未来经营和收益状况预测说明

1.所在行业相关经济要素及发展前景、生产经营历史情况、面临的竞争情况及优

劣势分析。

2.内部管理制度、人力资源、核心技术、研发状况、无形资产、管理层构成等经

营管理状况。

3.近年企业资产、负债、权益、盈利、利润分配、现金流量等资产财务状况。

4.未来主营收入、成本、费用等的预测过程和结果。

综上所述,未来的主营收入、成本、费用等预测如下:

金额单位:人民币万元

项目2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年

营业收入7,500.007,500.007,500.007,500.007,500.00

营业成本4,220.794,246.544,246.544,273.584,273.58

销售税金及附加247.50247.50247.50247.50247.50

销售费用79.6282.8182.8186.1786.17

管理费用422.31431.48431.48441.11441.11

营业利润2,529.792,491.672,491.672,451.652,451.65

利润总额2,529.792,491.672,491.672,451.652,451.65

所得税0.000.00373.75367.75367.75

净利润2,529.792,491.672,117.922,083.902,083.90

七、 资料清单

(一)资产评估申报表

(二)相关经济行为的批文

(三)审计报告

(四)资产权属证明文件、产权证明文件

(五)重大合同、协议等

(六)其他资料

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 10 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

(本页无正文,为《 企业关于进行资产评估有关事项的说明》签字页)

长航凤凰股份有限公司

单位负责人签章:

2012 年 7 月 15 日

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 11 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

(本页无正文,为《 企业关于进行资产评估有关事项的说明》签字页)

重庆新港长龙物流有限责任公司

单位负责人签章:

2012 年 7 月 15 日

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 12 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

(一)评估对象与评估范围内容

本次资产清查核实的范围为重庆新港长龙物流有限责任公司基准日的全部资产及

负债。评估人员对这些资产和负债进行了抽查复核,具体类型包括:流动资产、非流

动资产、流动负债和非流动负债。清查核实的内容包括清查核实资产类型、产权状况、

形成过程及账面价值、实物资产的数量、坐落地点、品质、技术状况等。于评估基准

日 2011 年 12 月 31 日,列入清查核实范围内资产和负债的账面价值如下:

1、流动资产:清查前账面值为 108,913,359.14 元;

2、非流动资产:清查前账面值为 252,640,374.69 元;

其中:固定资产:清查前账面值为 236,461,422.21 元;

在建工程:清查前账面值为 15,257,337.99 元。

3、流动负债:清查前账面值为 9,355,704.21 元;

非流动负债:清查前账面值为 247,500,000.00 元

(二)实物资产的分布情况及特点

1、实物资产分布情况及特点

重庆新港长龙物流有限责任公司实物资产主要为固定资产和在建工程,实物资产

账面值合计 25,171.87 万元,占资产总额的 69.6%。

2、实物资产分布情况

列入评估范围的实物资产均分布于重庆新港长龙物流有限责任公司的办公区和码

头。

3、各项实物资产特点

(1)设备类资产

设备类资产主要为机器设备、车辆,设备主要为囤船、起重机、办公用品等;车

辆主要为办公用车等。

该公司设备主要分布在办公区和码头。

(2)构筑物

构筑物主要为陆域和码头设施。

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 13 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。

重庆新港长龙物流有限责任公司无未记录的无形资产。

(四)企业申报的表外资产(如有申报)的类型、数量。

重庆新港长龙物流有限责任公司没有申报的表外资产。

(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或

者评估值)。

无引用其他机构出具的报告。

二、资产核实总体情况说明

(一)资产核实人员组织、实施时间和过程。

根据国家有关资产评估的有关法规规定,于 2012 年 7 月上旬,我们按如下清查程

序对评估范围内的审计后全部资产和负债进行了清查核实:

1、评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料

(1)首先由评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准

备资产评估资料;

(2)然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明

细表的内容进行全面清查核实和准确填报,同时按评估资料清单要求准备相关的产权

证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。

2、评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料

(1)评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,获取评估业

务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属;

(2)评估人员在执行现场调查时,根据重要程度采用抽样等方式进行调查;

(3)评估人员从市场等渠道独立获取资料,及从委托方、被评估单位等相关当事

方获取资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料。具体评估资

料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告

及政府文件等。

3、资产清查及调查方法

(1)对现金进行监盘;

(2)对银行存款,核对账面值与银行对账单及余额调节表的勾稽关系;

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 14 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

(3)对应收票据,评估人员首先核对明细账与总账、报表余额是否相符,核实结果

账、表、单相符。其次,在出纳人员的陪同下实际清点核查票据金额、数量,查验了

到期应收票据的期后收款情况和票据背书转让情况。

(4)对应收款项、其他应收款,通过询证及检查原始凭证核实;

(5)对于固定资产,核查构筑物工程决算资料、设备发票、船舶所有权证书及车辆

行驶证等权属证明文件;与企业有关人员座谈,了解固定资产概况;对固定资产进行

现场勘察;

(6)对在建工程,评估人员通过了解的项目具体内容、开工日期、预计完工日期及

工程完工后对企业生产经营的影响等,核实截止评估基准日实际的完工程度和工程量,

并对部分账面金额、工程合同、付款凭证、工程结算单等进行了核对,同时分析其合

理性,询问是否存在已停建的工程等;

(7)对其他资产及负债,通过检查原始凭证等进行清查。

4、清查调整说明

经过评估人员清查核实,未发现需作调整的事项。

(二)影响资产核实的事项及处理方法。

无影响资产核实的事项。

(三)核实结论

经过资产清查,企业申报资料满足了―账表相符、账实相符‖的评估要求。

三、评估技术说明

资产基础法

一、评估范围

本次流动资产评估范围包括:货币资金、应收票据、应收账款、预付账款和其他

应收款。具体情况如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称账面价值

货币资金64,462,619.70

应收票据7,250,000.00

应收账款571,885.13

预付账款9,656,505.01

其他应收款26,972,349.30

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 15 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

流动资产合计108,913,359.14

非流动资产包括固定资产、在建工程和递延所得税资产。具体情况如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称账面价值

固定资产236,461,422.21

在建工程15,257,337.99

递延所得税资产921,614.49

非流动资产合计252,640,374.69

负债包括流动负债和非流动负债。具体情况如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称账面价值

应付账款6,011,071.84

预收账款234,828.70

应付职工薪酬667,799.35

应交税费212,173.18

其他应付款2,229,831.14

流动负债小计9,355,704.21

长期借款247,500,000.00

非流动负债小计247,500,000.00

负债合计256,855,704.21

二、评估程序

(一)进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对;

(二)到现场进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作;

(三)收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料;

(四)在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评

定估算;

(五)完成流动资产评估结果汇总,撰写流动资产评估说明。

三、评估方法

(一)货币资金

货币资金包括现金、银行存款。

1、现金

账面价值 230.68 元,由重庆新港长龙物流有限责任公司财务部出纳保管,币种为

人民币。

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 16 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,对

企业出纳的盘点进行监盘;以盘点日的经核实的金额,加上评估基准日至盘点日支出

现金金额,减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金额。经核实,

评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致,则以核实的账面金额作为评估值。

经上述评定估算程序,得出评估结论:现金的评估值为 230.68 元。

2、银行存款

账面值 64,462,389.02 元,为重庆新港长龙物流有限责任公司在当地华夏银行九

龙坡支行等四家银行,开设的 4 个存款账户,币种均为人民币。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,将

银行存款清查评估明细表中银行账户金额与对账单核对,如与对账单的金额一致,则

确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致,则要求企业提供银行存款余额调

节表,检查未达账项的内容;如未达账项不影响企业的净资产,则确认该账户的银行

存款数;如未达账项影响企业的净资产,则对银行存款账户进行调整,以经核实的调

整后账面金额作为评估值。

经上述评定估算程序,得出评估结论:银行存款的评估值为 64,462,389.02 元。

(二)应收票据

账面值 7,250,000.00 元,为购货方开出的银行承兑汇票。

评估人员首先核对明细账与总账、报表余额是否相符,核实结果账、表、单相符。

其次,在出纳人员的陪同下实际清点核查票据金额、数量,查验了到期应收票据的期

后收款情况和票据背书转让情况,并同评估基准日的日记账和总账余额相核对以确认

评估基准日账面余额。经上述核实、核查,按账面值确定评估值。

应收票据清查核实后账面值 7,250,000.00 元。

(三)应收账款

账面余额为 571,885,13 元,计提坏账准备 0 元,账面价值为 571,885,13 元,主要

为应收的装卸费。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,按账龄分

析法及个别认定法、账龄分析法综合判断其他应收款收回的可能性,以预计可收回金

额确定评估值。具体评估方法如下:

经评估人员和企业人员分析,并经对客户和往年收款的情况判断,评估人员认为,

对关联方、职工个人、集团内部的往来款项,评估风险坏账损失的可能性为 0;外部

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 17 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

款项确定可收回的以核实后账面值确定评估值;经过可收回性分析有收回损失风险的,

以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。

预计损失比例如下:

账龄应收账款计提比例%

1 年以内0.00

1-2 年25.00

2-3 年50.00

3 年以上100.00

评估人员经上述评估方法及程序,应收账款的评估风险损失为 0 元,坏账准备评

估为零。

经上述评定估算程序,得出评估结论:应收账款的评估值为 571,885,13 元。

(四)预付账款

账面值 9,656,505.01 元,内容为预付的工程款和钢材等。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。如评估人

员现场核实日,该预付账款的货物已经交付,或服务已经提供,评估人员检查存货、

固定资产等资产及预付账款明细账,核实无误后,以账面值作为评估值。如评估人员

现场核实日,该预付账款的货物还未交付,或服务还未提供,评估人员通过函证,检

查原始凭证,查询债务人的经营状况、资信状况,进行账龄分析等程序,综合分析判

断,以该预付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权

益的金额的估计作为评估值。

经上述评定估算程序,得出评估结论:预付账款的评估值为 9,656,505.01 元。

(五)其他应收款

账面余额为 26,972,349.30 元,计提坏账准备 0 元,账面价值为 26,972,349.30 元,

主要为应收的关联单位往来款、职工备用金和押金款等。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,按账龄分

析法及个别认定法、账龄分析法综合判断其他应收款收回的可能性,以预计可收回金

额确定评估值。具体评估方法如下:

1、对于应收的押金及公司员工的业务借款等,确定可收回的以核实后账面值确定

评估值;经过可收回性分析有收回损失风险的,以应收额扣除按账龄分析预计的损失

额确定评估值。

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 18 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

2、对于关联方往来,如关联方已关停并转,经分析判断,以可收回的金额作为评

估值。其他关联方往来以核实后账面值确认评估值。

3、外部款项确定可收回的以核实后账面值确定评估值;经过可收回性分析有收回

损失风险的,以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。

预计损失比例如下:

账龄其他应收款计提比例%

1 年以内0.00

1-2 年25.00

2-3 年50.00

3 年以上100.00

评估人员经上述评估方法及程序,其他应收款的评估风险损失为 0 元,坏账准备

评估为零。

经上述评定估算程序,得出评估结论:其他应收款的评估值为 26,972,349.30 元。

(六)固定资产

1、房屋建(构)筑物

(1)重庆新港长龙物流公司码头概况

①港口位臵

重庆新港长龙物流公司码头位于重庆市长寿区,长寿区位于重庆市东部,地理坐

标位于东经 106°49′至 107°27′,北纬 29°43′至 30°12′之间,东南邻涪陵,

西南与渝北区、巴南区接壤,西北靠四川邻水县,东北接垫江县,水陆上距重庆 76km,

下距三峡坝址 527km。

拟建工程位于重庆市长寿区江南镇、长江南岸,与中石化集团四川维尼纶厂码头、

长航长兴码头隔江相望,下距长寿 7km(航道里程)。

②交通概况

长寿区是连接重庆主城区与三峡库区的必经交通要地,交通十分便利,是长江上

游将集水、公、铁、空于一体联运的重要交通枢纽城区之一。沪蓉高速公路和成都—

厦门高速公路重庆段交汇于长寿,道路交通形成了以渝长、长涪、长梁高速公路、国

道 319 线、省道渝巫路、长狮路、长葛路、长洪路等干线为主骨架的四通八达网络格

局。西部大开发重点建设项目渝怀铁路建成通车,并在长寿境内设有沙溪、田家坝和

长寿支线(川维线)共三个客、货站。长寿区可通过高速公路直达重庆江北机场,相

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 19 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

距约 50 公里。

③自然条件

A、气象

长寿属亚热带湿润季风气候区,具有冬暖春早,初夏多雨,盛夏炎热而常见伏旱,

秋季阴雨连绵,无霜期长,湿度大,云雾多,日照少等特点。四季气温变化明显。对

长寿气象站多年实测资料分析,各气象特征值分述如下:

a、气温

多年平均气温:17.6℃

最热月平均气温:27.3℃

最冷月平均气温:6.8℃

极端最高气温:39.6℃(1951.8.1)

极端最低气温:-1.8℃(1975.2.15)

b、降水

年平均降水量:1152.4mm

日最大降雨量:350.0 mm(1983.6.16)

时最大降雨量:62.1mm(1994.7.18)

多年平均降雨天数:151 天

c、风况

历年最大风速:32m/s风向为西南西风(WSW)

年平均风速:2.0m/s

常年主导风向:东北风(EN)

d、雾况

年平均雾日:59.8 天

以秋季为多,常年因雾影响船舶航行约 30 天。

e、霜雪

年平均无霜期:331 天

历年最长无霜期:365 天 (1971 年和 1981 年)

历年最短无霜期:293 天 (1966 年)

多年平均终霜期:2 月 2 日

年平均降雪天数:0.5 天

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 20 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

f、冰况

港区无冰冻史。

B、水文

长寿河段属山区性河流,天然状态下,水流湍急,水位变幅较大。最低水位一般

出现在年初的 2~3 月份,其日水位变化甚小;洪水期水位暴涨暴落,洪峰历时短而次

数多,通常出现在 7、8 月份。据长寿白沙湾水文站资料,拟建码头区的水位特征值如

下:

历年最高水位:177.48m(1981.7.18)

历年最低水位:141.97m

历年最大水位差:35.51m

常年水位差:24m

当地航行零点:143.10m。

C、地形地貌

场地属长江岸坡斜坡地貌,拟建工程位于长江南岸岸坡,多为原始地貌区,地形

呈下缓上陡之势。阶地不明显,近水涯线为河漫滩,往上为斜坡,由上游向下分布有

3 条冲沟,常年有水流,勘察区地面高程约 149~205m,相对高差约 56m。勘察期间

水涯线高程 149m 左右。

(2)房屋建筑物类资产评估技术说明

①建筑物概况

本次房屋建筑物是纳入评估范围内的重庆新港长龙物流公司房屋建筑物类资产,

主要为构筑物,详见相关资产清查评估明细表。资产账面原值 184,511,640.49、净值

177,971,028.40 元。

重庆新港长龙物流有限责任公司现有房屋建筑物类资产账上列有陆域及 5、6#码

头设施 2 项构筑物,公司办公地点系重庆钢铁(集团)公司资产不在本次评估范围,

而陆域部分并未办理竣工结算,仅根据已发生工程款转至固定资产,与该项资产实际

结算工程成本差异较大,本次评估将最终结合实际情况作相应调整。故本次被估项目

主要为水工类建筑,水工类建筑包括岸壁、栈桥等。房屋建筑物类建筑年月从 2010 年

正式投入使用,至评估基准日使用状况良好。

②建筑物、构筑物构造状况及技术勘察状况

评估人员对建筑物、构筑物作了较为详细的现场勘察,除对委估项目的数量及特

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 21 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

征与申报明细表核对是否相符外,主要查看建筑物基础,结构的稳定性、牢固性,装

修的完好程度和配套设施的状况及使用功能等。

水工建筑特点和现场勘察情况说明如下:

本工程建设规模为建设 2 个 3000 吨级泊位,兼顾 5000 吨级船舶的靠泊。水工建

筑物包括架空斜坡道、转运平台及皮带机廊道等。水工建筑物安全等级为二级。

5#、6#成品出口泊位码头结构型式基本相同,均采用架空斜坡道结构型式,由一

艘钢质囤船、2 座钢引桥及 2 条架空斜坡道组成。5#泊位码头囤船平面尺度 90×25m,

钢引桥平面尺度 24×6m(靠囤船侧扩大为 8m),6#泊位码头囤船平面尺度 70×19m,

钢引桥平面尺度 24×5m(靠囤船侧扩大为 7m)。

5#码头每条斜坡道长 293m,坡度 1:10,2 条斜坡道中心间距 45m,每条斜坡道

总宽 8m,净宽 7.4m。架空斜坡道共 23 跨,24 个排架,其中 156m 施工水位以下江侧

4 跨上部结构采用预制预应力空心板,跨度 13m,基础采用水下钢模板灌注水下砼的

重力墩式结构,往岸侧 15 跨采用现浇肋形梁板结构,跨度 14.3m,每个排架下为 2 根

φ1600 钻孔灌注桩,桩端嵌入中风化基岩,其上现浇 1500mm 钢筋砼地梁、φ1300mm

立柱、1200mm 横梁、1400mm 肋形梁板、130mm 面层等;与道路相接带弧形喇叭口

的 4 跨采用现浇板结构,每个排架下基础采用 2~6 根φ1200mm 的钻孔灌注桩,桩端

嵌入中风化基岩,其上现浇地梁、立柱、横梁、面板、面层等

6#码头每条斜坡道长 311.0m,坡度 1:10,2 条斜坡道间距 26m,每条斜坡道总

宽 7m,净宽 6.4m。斜坡道结构与 5#码头基本相同,仅斜坡道宽度不同,水平段结构

为架空现浇面板结构。

5#、6#泊位江侧 4 跨采用水下施工,其余部分采用筑岛围堰施工,沿码头斜坡道

桩基础范围内回填形成岛式围堰,以便施工,围堰顶面高程 156.50m,施工完毕后围

堰挖除。构筑物在评估基准日都能正常使用。

综上所述,我们认为所委托评估的项目在评估基准日均具有继续使用的功能,被

评估项目均符合生产的基本要求和条件。

③评估程序

基于本次评估之特定目的,采用重臵成本法对房屋建筑物进行评估,计算出建筑

物之评估值。评估工作主要分以下三个阶段进行

A、搜集资料,社会调查

评估人员根据资产评估的要求,搜集本次评估所需的资料,我们根据资产评估准

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 22 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

则的要求,搜集本次评估所需的资料,包括《重庆市建筑工程预算定额》(2010 年)、

交通部《沿海港口水工建筑工程定额》(2004 年)、当地有关部门对建设项目的有关取

费标准、当地现行建筑材料价格及人工费和机械费价格,以及当地现行建筑工程计费

程序。另外,搜集建筑物图纸及房屋建筑物有关技术经济资料。

B、现场勘察

评估人员根据资产占有方提供的建筑物评估申报表,在资产占有方有关管理人员

的配合下,对资产评估明细表中所列之建筑物进行了核实、勘察、鉴定,并作详细的

鉴定记录。对所出现的差异进行调整,做到账实相符。

C、评估计算

评估人员根据图纸资料、建设报告、施工总结、工程预算、工程定额、现行工料

机价格、现行取费标准和现场勘察情况,对重点建筑物、构筑物以原工程(预)结算

为基础,按现行定额、现行工料机价格和现行取费标准重新计算工程建安造价,加上

前期费用和资金成本进而计算建筑物的重臵成本。

成新率的确定,区别不同结构类型和用途按建设部、交通部有关规定并结合现场

勘察情况确定。

建筑物评估值=重臵成本×成新率

④评估方法

基于本次评估之特定目的,采用重臵成本法对房屋建筑物类资产进行评估,计算

出建筑物之评估值。

A、建筑物重臵成本的计算

重臵成本=工程建安造价+前期费及其它费用+资金成本

a、工程建安造价包括:定额直接费、其他直接费、间接费、计划利润、税金等。

本次评估,把委估建筑物中有代表性的建筑物,采用决算调整法确定重臵成本,其

他建筑物根据类比方法确定单位重臵成本。

决算调整法确定重臵成本的技术思路是:根据重庆新港长龙物流公司提供的房屋

建筑物类的有关竣工决算资料。根据重庆市建筑工程预算定额》(2010 年)和交通部

《沿海港口水工建筑工程定额》(2004 年),结合该建筑物竣工决算书中的工程量计算

出各项目的省基价定额直接费,和建筑安装工程造价。然后根据市场调查和委托单位

提供的建设工程前期费用及其他费用标准,计算出建筑物的前期费用及其他费用,并

加计资金成本,从而计算出委估建筑物的重臵成本。

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 23 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

b、工程前期及其它费用包括:建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。见

下表:

根据各有关部门的规定,港口建设工程和普通建筑工程的前期及其它费用如下:

码头建设工程前期及其它费用:

序号项目计价基础费率依据

1工程建设单位经费工程费用1.02%交水发[2004]247 号

2工程建设监理费工程费用1.05%交水发[2004]247 号

3建筑工程勘查设计费工程费用2.73%国家计委、建设部计价格(2002)10 号

4建设工程招投标代理费工程费用0.15%国家计委、建设部计价格(2002)1980 号

《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通

5环境影响咨询费工程费用0.09%

知》(计价格[2002]124 号)

6可行性研究报告编制费工程费用0.25%计价格(1999)1281 号及(91)交函工字 521 号

合计5.29%

c、资金成本:委估建筑物按工程规模大小,从开工至竣工的建设周期,按目前的

施工技术水平综合考虑,资金按建设期均匀投入考虑。计算公式:

资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×现行固定资产贷款利率×建设周

期×1/2

B、成新率的确定

房屋建筑物成新率的确定,采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算评定,经

加权平均得出综合成新率。

理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%

勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

C、评估值的确定

评估值=重臵价值×综合成新率

⑤评估结果及分析

A、评估结果

经评估,纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产在评估基准日时的账面原值

184,511,640.49 元,账面净值 177,971,028.40 元;按重臵成本法评估的评估原 值

196,286,940.00 元,评估净值 190,398,332.00 元,评估净值增值额 12,427,303.60 元,净

值增值率 6.98%。详见固定资产清查评估汇总表、构筑物清查评估明细表。

B、评估结果分析

本次纳入评估的建筑物类资产增值的原因主要是:①因人工、材料、机械台班费

的上涨导致工程造价指数的上涨;②港口码头水工建筑实际使用年限一般长于会计折

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 24 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

旧年限导致净值增值。

⑥典型案例

案例对象的选择,是工程量大、结构特殊、能够代表企业主要生产能力和产业特

征的代表性建筑物。

案例一 : 5、6 号泊位(评估明细表 5-1-2,序号 2)

(1)工程概况

5#码头每条斜坡道长 293m,坡度 1:10,2 条斜坡道中心间距 45m,每条斜坡道

总宽 8m,净宽 7.4m。架空斜坡道共 23 跨,24 个排架,其中 156m 施工水位以下江侧

4 跨上部结构采用预制预应力空心板,跨度 13m,基础采用水下钢模板灌注水下砼的

重力墩式结构,往岸侧 15 跨采用现浇肋形梁板结构,跨度 14.3m,每个排架下为 2 根

φ1600 钻孔灌注桩,桩端嵌入中风化基岩,其上现浇 1500mm 钢筋砼地梁、φ1300mm

立柱、1200mm 横梁、1400mm 肋形梁板、130mm 面层等;与道路相接带弧形喇叭口

的 4 跨采用现浇板结构,每个排架下基础采用 2~6 根φ1200mm 的钻孔灌注桩,桩端

嵌入中风化基岩,其上现浇地梁、立柱、横梁、面板、面层等。

6#码头每条斜坡道长 311.0m,坡度 1:10,2 条斜坡道间距 26m,每条斜坡道总

宽 7m,净宽 6.4m。斜坡道结构与 5#码头基本相同,仅斜坡道宽度不同,水平段结构

为架空现浇面板结构。至评估基准日外观主体结构和使用情况正常。具体计算如下:

(2)重臵成本的计算

①建安工程造价的计算

对于建安工程造价的测算采用决算调整法。根据重庆新港长龙物流公司提供的 5、

6 号泊位工程有关竣工决算和预算资料,根据交水发[2004]247 号文颁布实施的《沿海

港口水工建筑工程定额》及其费用定额与计费程序表,结合该构筑物竣工决算书中的

工程量计算出各项目的基价定额直接费和建筑安装工程造价。计算得出建安工程造价

为 107,660,538.02 元。如下表:

序号分部分项工程名称综合造价

一5#泊位34,422,615.00

1斜坡道30,535,885.00

2其他404,879.00

3围堰3,478,161.00

4专项费(航道养护费)3,690.00

二6#泊位21,978,734.00

1斜坡道18,892,359.00

2其他378,681.00

3围堰2,704,373.00

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 25 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

4专项费(航道养护费)3,321.00

三地牛、高杠灯基础48,062.00

四护坡32,056,481.00

六给排水194,027.24

八护坡抗滑桩变更4,919,123.53

九措施工程项目14,041,495.25

总 计107,660,538.02

②计算前期及其他费用

根据交通部沿海港口建设工程概算预算编制规定(交水发[2004]247 号),5、6 号

泊位前期及其他费用计算如下:

5、6 号泊位前期及其他费用

序号项目计算基础基数费率(%)计算式费用

1 工程建设单位经费工程费用 107,660,538.02 1.02% 工程费用*费率 1,098,137.49

2 工程建设监理费工程费用 107,660,538.02 1.05% 工程费用*费率 1,130,435.65

3 建筑工程勘查设计费工程费用 107,660,538.02 2.73% 工程费用*费率 2,939,132.69

建设工程招投标代理

4工程费用 107,660,538.020.15% 工程费用*费率161,490.81

5 环境影响咨询费工程费用 107,660,538.020.09% 工程费用*费率96,894.48

可行性研究报告编制

6工程费用 107,660,538.020.25% 工程费用*费率269,151.35

合计5,695,242.46

③资金成本

依据目前的施工技术水平,建造这两个万吨级泊位建成的合理工期为 2 年,基准

日 1-3 年期贷款利率为 6.65%,建设资金按均匀投入计,计息期按工期的 50%计。

资金成本=(工程建安造价+前期费及其它费用)×现行固定资产贷款利率×建设周

期×1/2

=(107,660,538.02 +5,695,242.46)×2×6.65%×50%

= 7,538,159.40(元)

④重臵价值的计算

计算公式为:重臵价值=建安工程造价+前期及其它费用+资金成本

计算过程详见下表:

重臵价值计算表

序号取 费 项 目计算公式金额(元)

一建安工程造价107,660,538.02

二其它费用5,695,242.46

三资金成本7,538,159.40

120,893,939.88(取整

四重臵成本一+二+三

120,893,940.00)

(3)成新率计算

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 26 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

理论成新率:参考交通部关于码头使用的规定年限,取寿命年限为 50 年。该码头

于 2009 年 12 月竣工并投入使用,已使用 24 个月。

理论成新率=1-24÷(50×12)= 96.00%。

码头的主要承重结构在水下,对于其勘察成新率的选取只能根据一般观察和资产

占有方介绍,从目前的外表现象及使用情况看,使用状况正常且维护保养良好,勘察

成新率可达 97%。

综合成新率=勘察成新率×60%+理论成新率×40%

=97%×60%+96.00%×40%=96.60,取 97%。

(4) 评估值计算

评估值=重臵成本×成新率

= 120,893,940.00×97%=117,267,122.00(元)

2、机器设备类固定资产。

(1)设备概况

重庆新港长龙物流有限责任公司的设备类资产包括:机器设备、车辆和电子设备,

共计 65 台(套)。具体情况详见下表:

金额单位:人民币元

科目名称台账面原值账面净值

机器设备1571,722,052.9958,073,640.43

车辆3419,712.25277,730.27

电子设备47208,323.00139,023.11

合计6572,350,088.2458,490,393.81

重庆新港长龙物流有限责任公司目前有 4#、5#、6#等 3 个泊位,4#为在建。

成品泊位为 1 个方案,采用汽车直接上囤船作业方式。

泊位前方采用双浮吊装卸船,船岸连接采用钢引桥,斜坡坡比 1:10。

5#泊位配备 2 台 40t-30m 浮式起重机装卸船,并兼顾装卸宽厚板,坡道宽度 8m,

2 条坡道中心距为 45 米。

6#泊位配备台 40t/20t-30m 浮式起重机装卸船,2 条坡道中心距为 26 米。

工艺流程:

5#泊位:

船←→双 40t 浮式起重机←→载重汽车(拖挂车)←→(成品库、场)

6#泊位:

北京京都中新资产评估有限公司赛特广场十层010-85665330第 27 页

长航凤凰拟转让持有的重庆新港长龙物流有限责任公司 28%股权项目-资产评估说明

船←→40t/20t 浮式起重机←→载重汽车←→(成品库、场)

纳入评估范围内的机器设备主要为 40t-30m 浮式起重机、40t/20t 浮式起重机及囤

船、MG(22.5+22.5)t-40m A7 门式起重机等设备,车辆为办公用运输设备、电子设备主

要为办公用电脑、复印件、空调等。

委估设备日常保养情况良好,设备正常运行中。

(2)评估程序

明确评估目的和评估范围,做好现场前期准备。了解委托方的基本情况,明确本

次评估目的及评估范围,指导客户填列委估清单,收